INTERVJU

Danijel Šaronja, prokurist tvrtke DOMUS FUTURA d.o.o. - razgovor o montažnim kućama EUROEKODOM

Preko dvadeset godina radnog iskustva i jednako toliko godina uspješnog poslovanja u području građevinarstva, korak po korak, dovelo je ovu malu obiteljsku tvrtku iz Zaboka u sam vrh domaćih proizvođača nisko-energetskih montažnih kuća, čije graditeljske reference pratimo od samog početka ovog portala. Bio je to dovoljan razlog za jedan radno novinarski sastanak sa gospodinom Danijelom Šaronjom prokuristom tvrtke DOMUS FUTURA d.o.o., koja svoje montažne kuće plasira pod brendom EUROEKODOM.

Danijel Šaronja, prokurist tvrtke  DOMUS FUTURA d.o.o.  - razgovor o montažnim kućama EUROEKODOM
Poznati ste kao tvrtka koja ulaže izniman trud da svojim klijentima u svakom pogledu olakša postupak ulaska u investicijski ciklus gradnje kuće, dajući im stručne savjete i podršku od početne ideje do potpune realizacije projekta, pri čemu vodite računa i o najsitnijim detaljima kako bi investitore oslobodili bespotrebnih troškova. Možete li nam detaljnije opisati kako teče proces ugovaranja i postupak gradnje montažne kuće iz vašeg proizvodnog pogona? 

Od samog početka gradimo prepoznatljivost naših niskoenergetskih kuća pod brendom EUROEKODOM – europska kvaliteta, ekološki materijali i stambeni prostor kao preduvjet stvaranja toplog doma , a kroz naš pristup potičemo osjećaje povjerenja, korisnosti, dobrobiti i sigurnosti što nam je izuzetno važno. 

Moram spomenuti da su naši investitori vrlo mladi ljudi koji su se odlučili za montažnu gradnju kuće, već znaju kakvu kuću žele i informirani su putem interneta o sistemima montažne gradnje. Nažalost tu počinju problemi, jer često od roditelja nemaju podršku za takav način gradnje, komplicirana papirologija za dobivanje građevinske dozvole, zahtjevna procedura dobivanja kredita i na kraju nestandardizirane ( nekompletne ) ponude graditelja montažnih kuća kojih ima sve više i svi se pozivaju na dugogodišnje iskustvo što zbunjuje investitore. 

Mi svojim pristupom i angažmanom nastojimo mladim investitorima olakšati prve korake na putu izgradnje krova nad glavom, a to izgleda ovako:
 
- poslije prvog kontakta ( obično ga čine žene) ponudimo izlazak na teren i razmatramo njihov prijedlog kuće ili ponudimo rješenja naših izgrađenih kuća te eventualno dogovaramo razgledavanje, pozicioniramo kuću na parceli, sugeriramo poboljšanja i napravimo tlocrt sa interijerom, te 3D prikaz kuće. Upoznajemo investitore sa procedurom dobivanja građevinske dozvole, financiranju, fazama gradnje i iskustvima ostalih naših investitora. 

- kad se definiraju detalji kuće dajemo obvezujuću ponudu sa detaljnim opisom obima ponude te uvjetima plaćanja.  

- sve ove radnje bez obzira na mjesto gradnje radimo bez ikakve naknade, nadajući se poslu. Moram reći da nam se to vraća kroz preporuke budućim investitorima. 

- u našu ponudu ulazi izrada kompletne dokumentacije ( glavni projekt , projekt vode i odvodnje, te elektroprojekt), troškovnik gradnje ovlaštenog projektanta za dobivanje kredita, dok geodetski elaborat financira investitor. 

- u našu ponudu ulaze detaljni radionički nacrti zidova i krovišta, fasaderski, limarski, krovopokrivački radovi, vanjska stolarija, bandažiranje i gletanje unutarnjih zidova i plafona, termoizolacija i glazura poda, izvedba vodovoda i odvodnje, izvedba elektroinstalacija sa atestom i prijavnicom elektrodistributeru, dimnjak. Investitoru se prepušta završno uređenje interijera kuće. 

- o gradnji kuće se vodi građevinski dnevnik, svi materijali su standardne kvalitete sa atestnom dokumentacijom, izjava izvođača te energetski certifikat 

- na konstruktivne dijelove kuće i engobirani crijep dajemo 30 godišnju garanciju, na PVC stolariju 5 godina, izvedene radove 3 godine, ali napominjem da smo na raspolaganju u svako doba vlasnicima od prve do zadnje naše izgrađene kuće 

I sami ste rekli da su vaši investitori uglavnom mladi ljudi koji se na putu do svoje montažne kuće susreću sa izvjesnim problemima. Pri tome ste, osim onih kulturoloških, financijskih i, već svima dobro poznatih, tehničko-birokratskih, spomenuli, citiram: „nestandardizirane ( nekompletne ) ponude graditelja montažnih kuća kojih ima sve više i svi se pozivaju na dugogodišnje iskustvo što zbunjuje investitore.“ Možete li nam to malo pojasniti, o čemu se zapravo radi? 

Nažalost to je ono što me najviše smeta jer direktno šteti promociji montažne gradnje u Hrvatskoj, a to nekompetentnost mnogih zvođača, a i projektanata. Da počnem sa projektantima koji imaju isti pristup projektiranju klasično građenih kuća i montažnih što bitno poskupljuje samu gradnju i umanjuje prednosti montažne gradnje. Posebna su priča izvođači kojih danas ima sve više i kroz neujednačenost standarda ponude zbunjuju, a katkada i pokolebaju investitore u odluci za gradnju montažne kuće. 

Očituje se naročito kroz: 
- radionički nacrti zidova i krovišta 
- opremljenost, ekipiranost i kompetentnost izvođača 
- referentni objekti i mogućnost razgledavanja 
- konstrukcija zidova (debljina zidova, debljina izolacije, vrste obloga zidova) 
- kvaliteta ugrađenog drva i ostalih materijala 
- bruto površine i neto stambena površina 
- stupanj završenosti (struja, voda, odvodnja, hidroizolacija i termoizolacija poda, glazure, bandažiranje i gletanje zidova i plafona ) 
- vanjska stolarija ( dva ili tri stakla, brtvljenje stolarije , sa ili bez roleta) 
- limarija (pocinčana, pocinčana i bojana, čelični ili aluminijski lim) 
- završni sloj fasade ( boja, tip polimernog veziva, granulacija, izvedba detalja) 
- pokrov kuće ( betonski crijep, engobirani glineni crijep, limeni pokrov) 
- grijanje i dimnjak 
- završno izvješće i energetski certifikat 

Najčešće investitori nemaju predodžbu o važnosti pojedinih stavki i financijski efekt na konačnu cijenu te se sve svodi na kolika je cijena € po m2 i to postaje temelj odluke. Kada to shvate onda je najčešće prekasno, a to daje protivnicama montažne gradnje dodatne argumente. 

Savjet je investitorima, da se posavjetuju sa stručnom osobom ( makar je honorirali) nego da donose odluku prema osjećaju. 

Za razliku od drugih mi svakom investitoru detaljno objasnimo svaku stavku, a ako nam daju ponude drugih izvođača objasnimo im njihove i naše prednosti, sa željom da donesu odluku i da neće požaliti. 

Obzirom da je riječ o nisko-energetskim kućama koje, kako i sam naziv govori, štede energiju za grijanje i hlađenje prostora, postoji još jedna informacija koju investitori smatraju relevantnom prilikom razmatranja pojedinih ponuda. A to je koeficijent prolaska topline "K" (oznaka:U), izraženo u W/m2K. Do koje granice sežu realne potrebe, a kada tražena visina koeficijenta postaje nepotreban financijski izdatak? 

To je vrlo interesantno pitanje koje zahtjeva malo dužu elaboraciju. Moram napomenuti da vrlo malo investitora ima predodžbu o vezi između „K“ prolaz topline vanjskih zidova ( što se svodi na debljinu zidova) i uštedi energenata, a zanemaruju sve ostale faktore koji su bitni za ekonomiziranje troškova grijanja ( zanemarimo hlađenje jer od naših sedamdesetak kuća je tek u nekoliko ugrađeno hlađenje). 

Debljina vanjskih zidova je tek jedan od faktora, sigurno ne najvažniji, ako se ne uzme u obzir ostali: faktor oblika ( oplošje prema volumenu kuće), južna orijentacija, podovi, stropovi, vanjska stolarija „K“ prolaz od 0.8 do 1.3, rolete, prozračivanje prostorija, način grijanja ( podno, stropno, radijatori ). Debljina vanjskih zidova svodi se na dobar marketing svakom razumljiv, a zanemaruje se financijski izdaci koji proizlaze iz toga: deblji zidovi su skuplji, smanjuje se neto stambena površina kuće, uz istu korisnu površinu su viši troškovi za projektiranje, komunalna naknada, vodni doprinos itd. 

Za ilustraciju, mi imamo debljinu vanjskih zidova 30 cm, sa 26 cm termoizolacije, što smatramo optimalno za niskoenergetsku kuću sa „K“ oko 0,14 W/m2K ili 40 KWh po m2 korisnog prostora godišnje. Izdaci za grijanje ( po tvrdnji naših investitora ) na plin i radijatorima za kuću neto stambene površine 100 m2 se kreće prosječno u sezoni grijanja mjesečno oko 300 kn ( često puta izdaci sa sanitarnu toplu vodu uključuju u cijenu grijanja). Da zaključim, vrlo je teško u praksi prema prethodnim parametrima utvrditi prave efekte podebljanja zidova na smanjenje troškova grijanja ( vjerujem da su minimalni, kakva je razlika dali trošite 280 ili 300 kn mjesečno ? ). 

Osnovni građevinski materijal montažne kuće je drvo. Postoje li neki minimalni tehnički standardi u pogledu vrste i obrade drveta koji garantiraju stabilnost, trajnost, ekološku prihvatljivost i ostale važne parametre koji utječu na sveukupnu kvalitetu izvedbe? Pri tome ne mislim samo na zidne stjenke, nego i konstrukciju krovišta, o čemu većina investitora ne pridaje dovoljno pažnje. 

Konstruktivni dijelovi montažne kuće su drvo kao što je kod klasičnih beton i cigla, a ostalih objekata čelični profili. Drvo kao konstrukti element kuće ima niz prednosti u odnosu na ostale materijale: čvrst, lagan, obradiv, ekološki (obnovljiv, biorazgradljiv, pogodan za recikliranje), trajan ( najstariji objekti građeni drvom stari su preko 1000 godina), vatrootporan (što znači da gorenjem – 0,4-0,8 mm/min bitno ne mijenja statička svojstva, pougljenjeni dijelovi štite drvenu konstrukciju, te ima bolja svojstva od nezaštićenih čeličnih konstrukcija), najvažniji materijal u ljudskoj povijesti. Osnovna mana kvalitetnog drva je dostupnost i cijena. 

Konstruktivni dijelovi ( unutarnji i vanjski zidovi, međukatna konstrukcija, krovište) montažnih kuća su od drva četinjara ( jela raste do 1000 m, smreka preko 1000 m nadmorske visine) koji rastu u sjevernoj i središnjoj Europi. Posebno je bitna tehnološka obrada drva: rezanje, sušenje (15 % vlažnosti), četverostrano blanjanje, izbacivanje kvrga, uzdužno spajanje do standardne dužine (13 m). Zdravo drvo se nema potrebe zaštićivati jer nema dubinski efekt, ekološki neprihvatljivo (nezdravo), kvalitetna dubinsk zaštita je skupa i primjenjuje se na drvo izloženo UV zračenju, vlazi, plijesnima, insektima. Naše montažne kuće nemaju drvo koje je izloženo i jednom od tih utjecaja, dakle može se očekivati višestoljetna trajnost. 

Da zaključim, na kvalitetu i cijenu presudno utječe izbor drvene konstrukcije. Nažalost jedino kvalitetno drvo je iz uvoza. Mi nemamo dovoljno kvalitetnog drva ( Gorski Kotar je ugrožen kiselim kišama, snijegom i ledom) , drvo je iz sanitarne sječe (napadnuto već u šumi) , a nemamo ni tehnologije za obradu drva, dakle jeftine kuće mogu biti samo iz takvog drva, te ne zadovoljavaju standarde gradnje montažnih kuća. 

Ugovor o gradnji kuće uvijek podrazumijeva dogovoreni stupanj završenosti. Koju opciju radije preporučate Vašim klijentima: VISOKI ROH BAU ili KLJUČ U RUKE? 

Najprije je potrebno pojasniti termine. „Visoki roh bau“ u pozitivnim propisima RH nema norme koja bi definirala zakonski potreban stupanj izgrađenosti, dakle izvođačima i investitorima je prepušteno definiranje stupnja izgrađenosti Ugovorom. „ Ključ u ruke“ je termin koji se odnosi na ugovaranje poslova gradnje s fiksnom odnosno nepromjenjivom cijenom bez obzira na stvarno više ili manje izvedenih radova. Zbog toga investitore zbunjuje kriva primjena terminologije i šarolikost ponuda izvođača koja su često puta međusobno neusporediva pogotovo ako se svode samo na koliko €/m2. 

Naš obim ponude prema naprijed obrazloženom je „visoki roh bau“ ( kuća je potpuno završena izvana , izvedena kompletna instalacija struje , vode, odvodnje, grijanja, dimnjak, glazure, gletanje zidova i stropova) što je u interesu investitora jer je u potpunosti definirana odgovornost za izvedene radove, dok završavanje se odnosi samo na keramičarske, podopolagačke i malarske poslove što investitorima daje slobodu izbora materijala i dinamike završavanja. Naša gradnja je ujedno i „ključ u ruke“ jer je ugovorena cijena je fiksna i ne mijenja se bez obzira moguće povećane troškove uslijed nepovoljnih vremenskih uvjeta ili rasta cijena materijala. 

To je u redu, ali jedna od prednosti gradnje montažnih kuća u odnosu na klasičnu gradnju je upravo ta da ugovorom definirani stupanj izgrađenost podrazumijeva i ugovorenu cijenu za sve ugovorene radove. Ta cijena je također fiksna i ugovorom zajamčena bez obzira o kojoj razini izgrađenosti se radi. Ozbiljne firme toga se drže, što ćemo ovom prilikom uvažiti kao poslovni standard u ovoj vrsti gradnje i jedan od usporednih parametara s kim imamo posla. No želio bih odgovor na prethodno pitanje precizirati na način da terminološka značenja prilagodimo uvriježenoj predodžbi investitora. U tom kontekstu, razina gradnje KLJUČ U RUKE za većinu investitora podrazumijeva da budućim stanarima samo preostaje unijeti namještaj, zavaliti se u fotelju i uključiti televizor. To je svakako komotnije, ali pitanje je da li je isplativije? Kakva su Vaša iskustva? 

Sve naše kuće izgrađene su po sistemu „visoki roh bau“ čim se slažu i naši investitori. Završne radove ( malarski, podopolagački , keramičarski radovi, završne vodovodne armature, unutarnja vrata, utičnice, prekidači, rasvjeta) koje daju kući daju individualni pečat , a povezani su sa dinamikom završavanja i troškovima investitori žele izvesti sami. 

Spomenuli ste da je od svih kuća koje ste do sada izgradili samo u nekoliko njih uvedeno hlađenje. To svakako najbolje govori o njihovoj visokoj energetskoj učinkovitosti, što podrazumijeva i smanjene izdatke za grijanje. Ali tu nailazimo i na nove odluke u vezi krajnje ekonomičnosti, kada razmatramo razne mogućnosti izvedbe sustava. Imate li kakav savjet po tome pitanju? 

Obzirom na niske izdatke za grijanje svaki sistem je dobar. U našim kućama se grije na sve uobičajene načine ( na drvo, pelet, plin, struju), centralno radijatorsko, podno i stropno grijanje. Za odluku presudna je individualna sklonost , financije i mogućnost priključenja na plin.Obzirom da razvijenost plinske mreže najekonomičnije je centralno grijanje na plin sa kaminskom peći na drva u dnevnom boravku kao alternativa. 

Iako je svaki razgovor o cijeni kuće bez uvida u konkretni projekt poprilično nezahvalan, ipak ne možemo izbjeći da ga se i ovom prilikom ne dotaknemo. Možete li nam dati neke vaše okvirne procjene? 

Cijena standardno izvedenih prizemnih obiteljskih kuća ( 90 – 100 m2 neto stambene površine) kreće se od 430 €/m2 + PDV. 

I za kraj još jedno pitanje koje će vjerojatno i rastužiti mnoge investitore na širem zemljopisnom području. Naime, riječ je o tome da je Vaš proizvodni pogon poslovno planski ograničen na desetak kuća godišnje, i orijentirani ste mahom na sjeverozapadni dio Hrvatske. Planirate li širenje proizvodnje i radijusa gradnje?
  
Da bi mogli zadržati naš pristup gradnji i razinu kvalitete orijentirani smo na sjeverozapadnu Hrvatsku iako primamo svakodnevno upite iz cijele Hrvatske i Slovenije , Austrije, Njemačke. Širenjem proizvodnje bi se odrazilo na kvalitetu i brzinu izvedbe ( nedostatak kvalitetnih majstora ) i kombiniranje rada u radioni i na terenu, te uvođenjem većeg broja kooperanata što bi se odrazilo na kvalitetu i rokove izvedbe.

Autor: Davor Suhan
Portal Montažne i drvene kuće